▲ 배후주 제주도법률교육연구원장

아파트나 상가 등에 투자해서 대박을 내어 부자가 되었다고 하는 사람들도 처음으로 땅에 그것도 농지를 매매할 때에는 막막하기 그지없다 한다. 하물며 종자돈을 마련하여 처음으로 투자에 나서는 투자자들이야 그야말로 망망대해에 조각배를 타고 나온 심정이리라.

따라서 우리 주변에는 자금이 있어도 땅 투자에는 섣불리 나서지 못하는 경우가 너무나 많다. 그러나 한편으로는 주변에서 땅을 사서 몇 배의 수익을 내서 부자가 되었다는 소문만 듣고 무작정 토지 투자에 나서는 이들 또한 적지 않다.

그것은 로또복권에 당첨되어 돈을 벌었다는 이웃을 보고 로또복권을 사는 것과 다름이 없다. 부동산 대박 신화에 눈과 귀가 멀어서 전화로 아니면 일부 부동산에 대한 이야기만 듣고는 1년에 2~3배 또는 2년에 10배 상승했다는 이야기에 넘어가는 사례가 너무나 많다.

그렇게 돈을 버는데 왜 당신에게 그 좋은 정보를 주겠는가? 본인이 하거나 친척, 친구, 이웃들에게 해주면 될텐데, 그리고 부동산은 아무에게나 그렇게 보답을 하지 않는다. 준비되고 노력하는 자에게 그리고 끈기 있게 기다리는 자에게만 보답을 한다.

토지는 아파트나 상가와는 달리 부동산 투자나 중개를 오래한 사람들도 현장을 보고서도 투자 여부를 판단하기가 어려운 것이 사실이다. 토지는 현재보다는 미래의 활용가치를 보고 판단하여 투자하여야 하기 때문이다. 가장 좋은 것은 믿을만한 전문가가 있어야 한다.

또 하나는 부동산에 대한 지식을 축적하는 것이다. 투자자는 전문가와 같이 정보를 취득하고 투자물건에 대하여 철저하게 분석해서 매수나 매도 시기를 결정하는 것이 가장 좋다. 물론 그러기 위해서는 믿을 수 있는 좋은 전문가를 만나야 하고, 투자자 스스로도 많이 배우고 익혀서 지식이 축적되어 있어야만 한다.

이제 앞으로는 부동산에 투자하여 과거처럼 하루 아침에 부자가 되는 일은 일어나지 않을 것이다. 다만 모든 재테크 수단 중에서 땅 만큼 안전하면서 높은 수익을 안겨 줄 수 있는 재테크 상품은 없을 것이란 점은 전문가나 일반인을 대상으로 한 설문조사에서도 잘 나타나고 있다. 토지 투자를 위해서는 무엇보다도 땅을 보고 분석하는 능력을 길러야 한다. 이 세상에 완벽한 투자 물건은 없다. 그리고 그러한 물건이 있다면 이미 투자가치가 없는 것이다.

왜냐하면 거기에는 이미 그 가격이 반영되어 있기 때문이다. 따라서 아직 어딘가 모자라는 땅을 구입해서 수요자들의 입맛에 맞도록 좋은 땅으로 만들 수 있는 그런 땅이라야 한다는 것이다. 개발호재지역은 발표, 착공, 완공의 단계별 계단식으로 오른다. 또 개별 토지도 나누고, 합치고, 메우고, 파내고, 건축하고 하는 등 포장을 하는 과정에서 가치가 상승하게 되어 있다.

농지와 관련하여 제주도의 경우에는 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제205조의 2(농지의 전용허가ㆍ협의 등에 관한 특례)에는 「농지법」 제34조에 따른 농지의 전용허가(변경허가 포함)·협의 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 제1항에 따른 협의(농지에 한정)에 관한 농림축산식품부장관의 권한은 도지사의 권한으로 한다고 되어 있는 바 농지관리조례로 3~5년간 농지의 타용도 사용을 제한하고 있다.

결국 제주도내 농지 취득은 이 같은 규제를 사전 숙지하고 기타 토지와 관련한 법규도 110여개, 그 용도구역 등을 세부적으로 규정한 관계법은 300여개에 달하여 행정법적인 적용사례가 지역마다 또는 담당자마다 다른 게 우리의 현실임으로 농지 취득에 있어 신뢰할 만한 전문가를 둔다는 것은 아무리 강조해도 지나침이 없을 것이다.